A primavera de 2014 mostrou: no primeiro trimestre, os novos empreendimentos imobiliários de Dubai tiveram um bom começo. Cinco meses desde o início do ano provaram que as previsões pessimistas dos analistas sobre ameaças à estabilidade do mercado imobiliário em Dubai e nos Emirados Árabes Unidos como um todo não deram frutos.
Apesar do rápido aumento dos preços da habitação, o potencial de investimento e as perspectivas para o desenvolvimento do setor imobiliário em Dubai são muito claros e, além disso, positivos. Preparativos para o "EXPO2020", a personificação dos planos mais ousados, às vezes simplesmente fantásticos, dos arquitetos, novos recordes e realizações, crescimento em todas as áreas da economia, melhoria generalizada da infraestrutura - estes são apenas alguns dos planos implementados no primeiro semestre e ainda serão implementado em Dubai no segundo semestre de 2014.
NÚMEROS DE IDIOMA
A revisão do estado do mercado imobiliário de Dubai no final do primeiro trimestre do ano provavelmente deve começar com as estatísticas mais recentes publicadas recentemente pelas principais agências mundiais e locais de consultoria e agências de análise.
Segundo o relatório do Departamento de Terrenos de Dubai, o número total de transações imobiliárias no primeiro trimestre deste ano aumentou 38% em relação ao primeiro trimestre do ano passado, e o total de transações totalizou US $ 16,6 bilhões, indicadores que indicam confiança e estabilidade. aumento do interesse dos investidores no mercado imobiliário de Dubai. De acordo com as expectativas do Departamento, os próximos três trimestres deste ano não serão menos ativos, e o desenvolvimento do setor imobiliário será apoiado pelo lançamento de vários grandes projetos ao mesmo tempo, em preparação para a "EXPO 2020".
Em termos quantitativos, segundo o relatório, o número de transações imobiliárias aumentou 11% em relação ao mesmo período do ano passado e totalizou 15694 transações registradas. Destas, 3482 transações imobiliárias foram concluídas em condições de hipoteca e seu valor total foi de US $ 7,62 bilhões.Em geral, o fato de os preços da habitação ainda estarem distantes em muitas áreas de Dubai também é a favor da estabilidade geral do mercado imobiliário de Dubai. não atingem os indicadores máximos de 2008. Assim, de acordo com a agência analítica da JLL, os imóveis em Downtown ainda são 7% mais baratos que em 2008, e o preço das casas em Business Bay e JLT é 13% e 2% menor que o valor máximo de 2008, respectivamente. O custo da moradia em The Greens é 17% menor que o máximo em 2008. Os investidores (13 mil pessoas) investiram tanto US $ 9,5 bilhões em imóveis no Dubai no primeiro trimestre do ano, 57% a mais do que no primeiro trimestre de 2013. US $ 12,2 milhões e US $ 16 milhões - esses valores custam a villa mais cara e o apartamento mais caro em Dubai, respectivamente, vendidos no primeiro trimestre de 2014.
A vila mais cara era uma vila com uma área total de 1111 metros quadrados na Ilha Palm Jumeirah, e o apartamento mais caro era o apartamento no icônico Burj Khalifa (US $ 15386 por metro quadrado). Em termos desses indicadores, o ano atual já está à frente do ano passado, 2013: para comparação, o apartamento mais caro vendido em 2013 foi o apartamento no complexo Fairmont The Palm, no valor de US $ 11,43 milhões.
De acordo com dados de agências imobiliárias e agências imobiliárias como Reidin e Propertyfinder, além da Marina de Dubai, Downtown Dubai, Palm Jumeirah e Jumeirah Lake Towers ainda ocupam o primeiro lugar na lista das 10 principais áreas mais populares de Dubai. Segundo o portal Reidin, os preços das vilas em Dubai em fevereiro aumentaram 3,28% em termos mensais e 19,5% em termos anuais. E de acordo com a previsão do HSBC Global Research este ano, os preços dos imóveis em Dubai devem subir em mais 10 a 15% em média. Esses números também indicam a crescente estabilidade do setor imobiliário.
PREVISÕES E PERSPECTIVAS
Até a presente data, o ano de 2014 quase chegou ao seu auge, então agora é possível dizer com grande certeza que as previsões dos analistas sobre o futuro mercado imobiliário de Dubai e Emirados Árabes Unidos parecem realistas e que se mostraram um tanto exageradas.
Vamos começar com o último. Sem dúvida, os temores de muitos especialistas sobre a desestabilização do mercado imobiliário foram exagerados. O crescimento muito rápido dos preços da habitação no final de 2013 fez com que alguns especialistas fizessem previsões ainda mais ousadas para o ano de 2014, prenunciando um aumento de quase 40% nos preços da habitação. No entanto, no início deste ano, mais especialistas "experientes", avaliando os esforços do governo e das associações de desenvolvedores para conter a especulação, chegaram à conclusão de que é improvável que os aumentos de preços reais excedam 10-20%.
A maioria dos analistas, no final, concordou que a próxima "bolha financeira" deste ano não deveria ser esperada. Assim, os relatórios do departamento analítico do HSBC Bank e da empresa de consultoria JLL afirmam que o crescimento no custo dos imóveis residenciais em Dubai este ano será de 10 a 15%, e os indicadores de lucro que esses imóveis podem trazer permanecerão no nível de 4-5%. Segundo a JLL, o mercado imobiliário de Dubai nos próximos dois anos reabastecerá 390 mil novas unidades habitacionais, o que aumentará em 9% o volume existente. A maioria das novas propriedades residenciais será construída no sul e oeste do emirado, em áreas como Mohammed Bin Rashid City, Business Bay e Dubailand. Separadamente, algumas palavras devem ser ditas sobre aluguel de moradias.
Segundo o relatório da mesma JLL, o custo do aluguel de imóveis em Dubai aumentará inevitavelmente, apesar de uma ligeira desaceleração nos aumentos de preços neste ano, provavelmente entre 10 e 20%. Os analistas da JLL fazem essa previsão, apesar de o fundo imobiliário residencial aumentar em 25 mil unidades por ano. O índice geral de aluguel da JLL no primeiro trimestre deste ano cresceu 7% e 23% no ano. O índice de aluguel de apartamentos cresceu 26% ao ano, e o índice de aluguel de villas - 12% ao ano. Acima de tudo, os preços de aluguel subiram em áreas populares de locação, como Sports City, onde os preços de aluguel aumentaram 41% ao longo do ano, International City (35%) e Discovery Gardens (33%), enquanto os preços de aluguel nesses áreas como Downtown Dubai e Dubai Marina foram significativamente menores - 24% e 21% no ano, respectivamente. No segmento de aluguel, há também uma forte tendência de os inquilinos se mudarem do Dubai para outros emirados mais acessíveis, como Sharjah e Ajman. Recentemente, os preços de aluguel, em conexão com essa mudança, começaram a subir mesmo em emirados como Fujairah.
CIÊNCIA E REALIDADE
Falando sobre previsões e perspectivas, é impossível ignorar o desejo tradicional de Dubai de transformar em realidade as idéias e planos mais fantásticos. Portanto, de acordo com as garantias das autoridades dos Emirados Árabes Unidos, 2014 promete ser o ano dos megaprojetos na construção de esferas sociais, culturais, turísticas e, principalmente, de infraestrutura. Os três projetos de infraestrutura de maior escala, cuja criação e atualização Dubai planeja usar um orçamento de US $ 1,92 bilhão, serão o início da construção do Canal do Dubai, a construção da Ponte Al Ittihad e o projeto de colocar as linhas do bonde de Dubai extremamente significativas para a cidade, cuja extensão total é de será de 14,6 quilômetros. Todos os três projetos afetarão significativamente o nível dos preços dos imóveis nas áreas em que esses projetos serão implementados.
Entre os projetos mais próximos à ficção científica deste ano, provavelmente estará o projeto de construção da cidade de Aladdin, em Dubai Creek, em um trecho de 450 metros. A "cidade" consistirá em três torres bizarras conectadas por passagens com pisos móveis. O design das torres é inspirado nos contos de Aladdin e Sinbad, o Marinheiro. Este projeto como um todo terá grande significado cultural e histórico e promete transformar a face do Dubai antigo, tornando-se um novo objeto imperdível para os turistas.
O novo edifício da Ópera de Dubai com 2.000 assentos em forma de navio, que será construído no distrito de Opera com o mesmo nome, no coração de Dubai - Dubai Downtown, também surpreenderá com seu escopo e design. Mudanças significativas foram delineadas este ano nas ilhas artificiais do mundo, em uma das quais, a ilha "Coração da Europa", está planejada para recriar a atmosfera e até o clima das ruas europeias. Finalmente, literalmente, a escala cósmica tem a mais recente declaração de alto perfil das autoridades dos Emirados Árabes Unidos sobre os planos de construir uma plataforma de lançamento de naves espaciais em Abu Dhabi. Este projeto está planejado para ser implementado em conjunto pela Virgin Galactic e Aabar Investments e concluído em 2016. Mas, incorporando os projetos mais ousados, que geralmente parecem ser do reino da ficção, as autoridades dos Emirados Árabes Unidos, no entanto, mantêm-se firmemente na base da realidade. Isso é comprovado por planos oficiais para o desenvolvimento de Dubai. Segundo eles, em um futuro próximo os principais setores em termos de perspectivas de desenvolvimento serão os setores de imóveis comerciais e industriais, aos quais o governo de Dubai fornecerá seu apoio. Além disso, está planejado prestar atenção especial à melhoria dos métodos de regulamentação do mercado de aluguel, a fim de manter os preços razoáveis e evitar especulações no setor de vendas de imóveis.
REGULAMENTO EFICAZ
Entre as outras etapas que o governo de Dubai pretende adotar em relação ao mercado imobiliário estão o uso de disciplinas fiscais em relação às operações de aluguel, a reorganização, se necessário, da estrutura do setor público e a manutenção de sua escala dentro de limites aceitáveis, além de aumentar a eficiência dos gastos do governo na construção de imóveis. Falando sobre as atividades dos órgãos oficiais, não se pode deixar de mencionar as inovações de 2014 no campo da legislação regulatória. As inovações do Departamento de Terrenos de Dubai visavam melhorar a regulamentação do mercado imobiliário de Dubai e abordavam a unificação das formas de contratos que definem o relacionamento entre as três partes na transação de compra e venda: corretor, comprador e vendedor. As chamadas formas A, B e F. foram unificadas, que entraram em vigor em 1º de maio.
Os desenvolvedores também não ficam para trás dos órgãos do Estado em termos de limitar sucessivamente as oportunidades de especulação imobiliária e, um por um, introduzir novas regras para a revenda de moradias inacabadas. Assim, Emaar e Damac, e depois deles outros desenvolvedores, começaram a emitir certificados para revenda de imóveis somente depois de pagar pelo menos 50% do custo da habitação e, em muitos casos, esse percentual se torna muito maior. Mas, às vezes, os desenvolvedores agem de acordo com o método de incentivo na luta contra a especulação. Assim, recentemente, a Emaar ofereceu aos clientes que pagam imediatamente 30% do custo da moradia e a mantêm em posse até o final da construção, o direito prioritário de comprar imóveis do construtor sem esperar na fila.
DUBAI E ABU DHABI - BONS VIZINHOS OU COMPETIDORES?
Em geral, deve-se também concluir que o alto interesse de investidores e consumidores em imóveis foi registrado nos Emirados Árabes Unidos em todos os lugares e foi repetidamente confirmado pelos números de várias estatísticas. Um aumento significativo no mercado imobiliário foi observado no primeiro trimestre do ano na capital dos Emirados Árabes Unidos, Abu Dhabi. Vários desenvolvedores líderes aqui fizeram várias declarações de alto perfil sobre o início da construção de grandes projetos. Portanto, atualmente a capital dos Emirados Árabes Unidos está liderando o ritmo de construção de imóveis comerciais: em um futuro próximo, 8 novos shopping centers serão construídos aqui. E o novo plano de desenvolvimento de Abu Dhabi até 2016 envolve uma completa reorganização da infraestrutura social e de transporte. A recente Cityscape Global Real Estate Exhibition na capital dos Emirados Árabes Unidos também atraiu um número recorde de visitantes, expandindo-se significativamente.
No entanto, de acordo com várias classificações e relatórios, é Dubai que continua a ser o centro comercial, cultural, turístico e financeiro mais promissor, não apenas nos Emirados Árabes Unidos, mas em todo o Oriente Médio. De muitas maneiras, isso, é claro, é facilitado pela expectativa da realização da exposição internacional EXPO-2020. No primeiro semestre de 2014, o governo de Dubai anunciou uma série de medidas planejadas para implementação em antecipação à EXPO2020. Isso inclui a construção de instalações de abastecimento de água, um plano de desenvolvimento compacto para o centro de Dubai e foco na aproximação com a capital dos Emirados Árabes Unidos, Abu Dhabi.
Também neste ano, Dubai deu o terceiro passo honorário do pódio no ranking das cidades que mais crescem no mundo - City Momentum Index da JLL, perdendo apenas para Londres e São Francisco. Assim, podemos dizer que em termos de realizações, Dubai e Abu Dhabi têm algo para se gabar, e esses emirados de boa vizinhança apenas contribuem para o desenvolvimento confiante um do outro por meio de uma certa parcela da competição presente entre as cidades.
Em geral, o primeiro semestre de 2014 foi para Dubai outro passo importante para adquirir o status de não apenas a cidade que mais se desenvolve dinamicamente, mas também o centro importante que mais cresce de maneira abrangente e constante no Oriente Médio, onde os Emirados Árabes Unidos ocupam uma posição de liderança como os mais seguros e mais seguros. um paraíso promissor para investimentos e negócios em geral.
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