Hoje, a advogada Isa Bin Hyder, fundadora e CEO da Bin Haidar Advocates e consultores jurídicos, fornecerá esclarecimentos sobre as leis que regem as relações entre proprietários e inquilinos em Dubai.
Sua Alteza Sheikh Mohammed bin Rashid Al Maktoum, como Governador de Dubai, emitiu a Lei nº 26 de 2007 para regular o relacionamento entre inquilinos e proprietários em Dubai.
A referida lei foi emitida à luz dos artigos incluídos na Lei Federal nº 5 de 1985, relativa a leasing e transações civis emitidas pelo Governo dos Emirados Árabes Unidos e suas emendas; e Lei Federal de Evidência nº 10 de 1992; e Decreto nº 2, de 1993, relativo à formação de um Comitê Jurídico especial para a resolução de disputas entre proprietários e inquilinos; e Lei nº 16 de 2007, relativa ao estabelecimento da Organização Reguladora do Mercado Imobiliário; todos esses artigos foram substituídos pelos artigos 2, 3, 4, 9, 13, 14, 15, 25, 26, 29 e 36, de acordo com a Lei nº 33 de 2008. A Seção 1 desta Lei estipula que a lei deve ser denominada "Lei nº 26 de 2007 sobre o Regulamento das Relações entre Proprietários e Locatários de Imóveis no Emirado de Dubai".
O artigo 2 (substituído) define o significado das palavras e termos usados a seguir e prescreve que a palavra "Emirado" deve ser usada de maneira restrita e somente no significado "emirado de Dubai", ou seja, a lei deve administrar apenas imóveis localizados no emirado Dubai E a palavra “Comitê” significa um comitê jurídico que lida com a resolução de disputas que surjam entre proprietários e inquilinos, que são identificadas como proprietário e inquilino. Ao mesmo tempo, o Artigo 3 (emendado) estipula a extensão da validade jurídica das disposições desta Lei que se aplicam a terrenos e imóveis alugados no Emirado, com exceção das unidades imobiliárias criadas por indivíduos - "indivíduos" ou órgãos corporativos - "agências oficiais e empresas "para o reassentamento gratuito de seus próprios funcionários.
O parágrafo "A" do Artigo 4 (emendado) esclarece que a relação entre o arrendador e o arrendatário deve ser construída de acordo com o arrendamento, que inclui uma descrição do bem arrendado, o objetivo do arrendamento, a validade e o custo do arrendamento, a forma de pagamento, o nome do proprietário em caso de se este não for um senhorio e designou uma empresa especializada para realizar operações de aluguel em seu próprio nome. De acordo com o parágrafo "B" deste Artigo, todos os contratos e quaisquer adições a eles devem ser registrados na "Organização Reguladora do Mercado Imobiliário", e o Artigo 5 estipula a necessidade de determinar o período de locação. Se esse período não tiver sido previamente acordado ou se for difícil determinar a duração do contrato, o contrato deverá ser limitado ao período designado para o pagamento do aluguel. Ao mesmo tempo, o Artigo 6 incorpora o conceito de confirmação mútua proposta de renovação, prescrevendo que “se o período de locação já tiver expirado e o inquilino continuar morando na propriedade sem nenhuma objeção do arrendador, esse contrato deverá ser considerado estendido ao mesmo "e pelo mesmo período ou um ano, dependendo do período mais curto."
Por outro lado, o Artigo 7 adverte ambas as partes em um contrato de rescindir unilateralmente o contrato e proíbe o cancelamento unilateral do contrato durante seu prazo, uma vez que esse cancelamento deve ocorrer por acordo mútuo das partes e de acordo com as disposições desta Lei.
Embora o Artigo 8 preveja sub-inquilinos, nos casos em que a Lei ou o arrendador permite ao locatário principal sublocar a unidade arrendada de imóveis ao inquilino principal, todas essas relações estão sujeitas às mesmas condições que o arrendamento principal.
Consequentemente, o arrendatário não tem o direito de permanecer na unidade imobiliária arrendada após o término do arrendamento, a menos que o arrendador concorde explicitamente em estender esse arrendamento.
O parágrafo "A" do Artigo 9 prescreve que ambas as partes são obrigadas a determinar o custo do arrendamento. Se essa condição foi negligenciada ou foi difícil prová-la, o preço do aluguel deve ser determinado de acordo com os preços de outras unidades imobiliárias similares, e a parte que determina esse valor de acordo com o parágrafo "B" deste artigo deve ser o Comitê acima mencionado. serão considerados os critérios para o aumento periódico do custo do aluguel, correspondentes ao coeficiente de inflação e à situação econômica no Emirado, ou quaisquer outros fatores que o Comitê considere necessários. Nesse sentido, esse Comitê também deve participar do estabelecimento de critérios para aumentar o custo do aluguel, que devem ser consistentes com a situação econômica geral, em conformidade com o artigo 10 desta Lei. Ao mesmo tempo, o Artigo 11 estipula os direitos do inquilino em relação aos benefícios oferecidos no imóvel que ele aluga, como estacionamento, piscinas e assim por diante. E o artigo 12 descreve o método e o tempo para determinar o custo do aluguel. Se nenhum contrato foi concluído, o pagamento deve ser feito em quatro partes iguais durante o ano. O artigo 13 (emendado) permite que ambas as partes alterem os termos do contrato ou aumentem / diminuam o custo do aluguel. No caso de não haver contrato, este Comitê estabelecerá um valor justo. Nessa situação, qualquer parte que deseje enviar uma emenda ou correção deve notificar a outra parte com pelo menos 90 dias de antecedência, a menos que seja acordado de outra forma, de acordo com o Artigo 14. Além disso, o Artigo 15 estabelece que o arrendador deve entregar uma unidade de imóveis em condições adequadas para uso, a menos que haja acordos preliminares sobre o fornecimento ao inquilino sem acabamento final, para que o inquilino o faça sozinho. Além disso, o Artigo 16 estipula que o arrendador deve realizar periodicamente reparos programados e estéticos, sem alterar as condições de aluguel do imóvel ou violar, por qualquer motivo, as condições de uso pelo locatário das instalações que lhe foram arrendadas (Artigo 17).
Por outro lado, o proprietário deve dar o seu consentimento ao inquilino para que este possa se representar nos órgãos oficiais, recebendo licenças para trabalhos de decoração ou reparo, garantindo que essas obras não danifiquem as estruturas de construção do imóvel. Ao mesmo tempo, o Artigo (19) obriga o inquilino a pagar o aluguel a tempo e permite que o arrendador faça um depósito em dinheiro do inquilino como garantia para trabalhos de reparo no setor imobiliário no final do contrato (Artigo 20). Além disso, o artigo 21 estipula que o inquilino é obrigado a devolver o imóvel alugado na mesma condição em que foi originalmente recebido, exceto pela depreciação física natural, ao mesmo tempo em que paga todas as taxas e encargos exigidos em conformidade com o artigo 22.
Ao mesmo tempo, o Artigo 23 adverte o inquilino contra a realização de quaisquer melhorias que ele estabeleceu durante sua partida das instalações alugadas, a menos que ambas as partes tenham acordado em contrário. Além disso, o Artigo 24 adverte o inquilino contra a transferência ou sublocação das instalações arrendadas para alguém, a menos que tenha sido obtida permissão por escrito do arrendador. Por outro lado, o artigo 25 define casos em que o inquilino deve ter o direito de deixar o imóvel arrendado antes do vencimento do arrendamento, por exemplo, incapacidade de pagar o arrendamento após receber um aviso ou sublocar as instalações arrendadas sem o conhecimento do proprietário da propriedade ou usar as instalações arrendadas para fins ilegais, ou seu uso de maneira a violar a ordem pública e a ética social, ou se o inquilino deixar o contrato de arrendamento Esta premissa para os fins de seus negócios, sem se estabelecer nela, ou se o imóvel alugado estiver em um estado próximo à destruição, ou se o inquilino não cumprir as condições estipuladas por lei, ou se o desenvolvimento arquitetônico do Emirado exigir que a propriedade alugada seja destruída.
Um aviso sobre todas as opções acima deve ser enviado por meio de cartório ou correio registrado. Além disso, o proprietário também pode solicitar a liberação de uma unidade imobiliária no final do arrendamento, se for necessário para demolição ou reconstrução do prédio, ou se as instalações arrendadas precisarem ser reparadas ou se o proprietário desejar usar o imóvel para ser alugado ou transferi-lo para alguém. seus parentes próximos. Nesse caso, o proprietário é obrigado a notificar o inquilino das razões que o obrigam a desocupar as instalações pelo menos 12 meses antes da data da partida planejada das instalações alugadas, da mesma maneira indicada acima.
Se o Comitê mencionado deu ao arrendador o direito de reparar o imóvel alugado, que ele pretende usar para suas próprias necessidades ou para as necessidades de sua família imediata, o arrendador não tem o direito de arrendar esse imóvel a terceiros e só pode fazê-lo a expiração de um período de dois anos, se for o caso, e de três anos, se a propriedade for usada para outros fins, a partir do momento em que o trabalho de reparo for confirmado e a menos que o Comitê autorizado decida de outra forma. Além dos casos acima mencionados, o inquilino pode solicitar ao Comitê uma decisão sobre o pagamento da compensação pelas perdas incorridas.
Por outro lado, o Artigo 27 estabelece que o arrendamento não pode ser rescindido devido à morte do arrendador ou inquilino, e o arrendamento deve continuar com os cessionários. Se os sucessores do inquilino insistirem na rescisão do contrato de arrendamento, o contrato poderá ser rescindido trinta dias após o recebimento de um aviso por escrito enviado ao arrendador ou ao final do contrato, dependendo da data mais próxima.
A Seção 28 estipula que o inquilino não deve sofrer nenhum dano ao transferir a propriedade da propriedade para outro proprietário, desde que as datas do arrendamento sejam fixadas com o proprietário anterior que vendeu sua propriedade a outro proprietário.
Ao mesmo tempo, o Artigo 29 (emendado) concede ao locatário o direito de retornar à mesma unidade de habitação no caso de o locador realizar um reparo importante e uma reconstrução completa ou reparo comum na habitação alugada após estabelecer um novo preço de aluguel. Portanto, o inquilino deve ter o direito prioritário de alugar o mesmo imóvel, desde que confirme seu desejo de alugar esse imóvel dentro de trinta dias a partir do recebimento pelo arrendador de um aviso referente a esse imóvel.
Além disso, o artigo 30 protege o locatário de cancelar o arrendamento se o contrato estabelecido pelo locatário principal tiver sido confirmado pelo locador. E o Artigo 31 obriga o inquilino a estabelecer o custo do arrendamento, mesmo que o arrendador tenha iniciado uma ação para liberar a propriedade durante a duração de toda a demanda, até que seja emitida uma ordem judicial.
O Artigo 32 permite que ambas as Partes concordem com a arbitragem e autoriza o Comitê relevante a emitir quaisquer decisões internas sobre a restauração dos direitos de ambas as partes até que uma decisão final seja alcançada através da arbitragem. Além disso, o Artigo 33 autoriza o Comitê competente a nomear árbitros a pedido de qualquer das partes, uma vez que seu número deve ser igual ou complementar o valor acordado previamente. Além disso, o Artigo 34 proíbe o arrendador de desconectar os serviços públicos no setor imobiliário ou restringir o acesso de inquilinos a eles. Nesse caso, o inquilino pode registrar uma queixa com a polícia ou o Comitê relevante, enquanto o Artigo 35 estipula como implementar decisões sobre a liberação de imóveis por meio desse Comitê, que é necessário enviar uma solicitação à Divisão de Aplicação da Lei de Dubai para fortalecer e fazer cumprir suas decisões.
De fato, esta Lei ampliada esclareceu muitas das posições relacionadas às relações de aluguel em Dubai e forneceu completamente maneiras de estabelecer uma relação de aluguel entre um senhorio e um inquilino, bem como métodos para determinar taxas de aluguel, direitos e obrigações das partes. E, apesar do fato de a lei prescrever que "o contrato é considerado o elo entre as partes que o celebraram", esta Lei intervém na proteção dos direitos de cada uma das partes para que não seja explorada pela outra parte.
Conseqüentemente, o proprietário da propriedade não pode demonstrar sua arrogância em relação à propriedade e rescindir o contrato unilateralmente, alterar o período de locação e seu valor e também despejar o inquilino a qualquer momento conveniente para ele. É por isso que esta Lei alterada foi emitida para estabilizar as relações de arrendamento e forçar todas as partes na justiça, estabelecendo regras imparciais para todos, anunciadas acima, com o objetivo de regular as relações de arrendamento para que todas as partes possam viver em paz e segurança e onde cada das partes, eu teria o direito a uma residência feliz neste emirado, que floresce sob a orientação sábia de seu governante - o xeque Mohammed bin Rashid Al Maktoum, que emitiu esta lei e suas emendas. Esperamos que leis semelhantes apareçam em todos os outros emirados dos Emirados Árabes Unidos, para que todas as pessoas possam desfrutar de sua estadia neste país hospitaleiro e seguro.
