Nos últimos três anos, o mercado imobiliário de Dubai, superaquecido pela especulação durante o boom pré-crise, sofreu uma profunda correção. No entanto, o mundo não pára e, ultimamente, as opiniões de especialistas que confirmam a restauração do mercado de Dubai e o retorno do interesse dos investidores têm sido cada vez mais ouvidas. Sendo assim, estamos conversando com o diretor executivo da IMEX Real Estate Arthur Kobozev.
Arthur, por favor, me diga qual é a situação no mercado imobiliário em Dubai agora?
A questão é muito geral. Proponho esclarecer para começar com o que exatamente vamos falar. O fato é que, em Dubai, existem as chamadas áreas livres onde os imóveis podem ser vendidos a cidadãos estrangeiros e o resto do território onde os imóveis podem ser comprados apenas por cidadãos dos Emirados Árabes Unidos e cinco outros países membros do Conselho de Cooperação do Golfo . Além disso, existe um mercado de vendas e aluguel, mercado imobiliário residencial e não residencial, e assim por diante.
Penso que os nossos leitores estarão mais interessados na situação do mercado imobiliário.
Quanto ao setor imobiliário, nos últimos anos, desde o início da crise financeira global em 2008, o mercado imobiliário em Dubai passou por transformações significativas. Sabe-se que antes da crise, os chamados projetos "fora do plano", ou seja, objetos imobiliários vendidos nos estágios iniciais de projeto e construção, dominavam o mercado dos Emirados Árabes Unidos.
Desde o início da crise, devido a uma séria correção nos preços, o mercado fora do plano praticamente desapareceu. Os especuladores deixaram o mercado, e o próprio mercado se reorientou para imóveis acabados e usuários finais. Além disso, se imediatamente após a crise, em 2009-2010, o mercado era claramente o mercado do comprador, então no ano passado havia uma clara tendência para o mercado mudar, em particular no segmento imobiliário, de volta ao lado do vendedor. Isso é especialmente visível nas áreas mais desenvolvidas pelos usuários finais com infraestrutura desenvolvida, como The Palm Jumeirah, Marina de Dubai, Jumeirah Lakes Towers, Emirates Living, Downtown Dubai e várias outras.
No que diz respeito ao mercado imobiliário de escritórios, a situação é menos clara. Hoje, existe um excesso de oferta clara no mercado. Além disso, em um futuro próximo, um grande número de escritórios será concluído e entrará no mercado, cuja construção foi iniciada antes da crise de 2008. Portanto, embora alguns sinais de estabilização de preços tenham sido observados recentemente, do ponto de vista do crescimento em valor e da quantidade de renda gerada, os investimentos em imóveis para escritórios nos próximos anos, na minha opinião, parecem menos atraentes do que, digamos, investimentos em imóveis.
Ou seja, agora os preços da habitação em Dubai estão subindo?
É seguro dizer que o mercado se estabilizou e um crescimento moderado é observado em áreas populares. Obviamente, seria ingênuo esperar as mesmas taxas de crescimento nos preços dos imóveis que observamos durante o boom pré-crise. Após a crise, o mercado passou do estágio de crescimento ativo para o estágio de desenvolvimento maduro. No entanto, para alguns dos projetos mais populares em 2011, os preços da habitação apresentaram taxas de crescimento de dois dígitos. Assim, por exemplo, os preços de moradias na área de Springs aumentaram de 15 a 20% ao longo do ano - isso é fato. Os preços dos apartamentos nos projetos Oceana Residence e Palm Residences (Fairmont) na famosa ilha "palm" de The Palm Jumeirah cresceram de 10 a 15%. As moradias de luxo nos "galhos" do The Palm Jumeirah aumentaram de preço em 5 a 10%.
Os apartamentos de luxo do projeto Kempinski Residences, na coroa do Palm Jumeirah, também subiram de preço. Como a demanda está sendo formada principalmente às custas dos consumidores finais, os projetos com o conjunto de características de consumidor mais bem-sucedidas mostram um aumento de preço em primeiro lugar. Isso inclui localização, disponibilidade da infraestrutura desenvolvida, qualidade do projeto em si e fornecimento limitado. Além disso, está se tornando cada vez mais difícil escolher o objeto certo no mercado para nossos clientes - o número de ofertas interessantes para venda recentemente diminuiu significativamente, com o crescente número de pedidos de compra.
O aluguel de moradias também está crescendo?
Historicamente, o mercado de aluguel em Dubai é muito desenvolvido. Dubai é o maior centro de negócios da região. Além disso, a população local aqui é inferior a 10%. Os 90% restantes dos mais de dois milhões de habitantes da metrópole são visitantes. Poucas pessoas que vêm trabalhar em Dubai podem comprar suas próprias casas. No entanto, todos precisam morar em algum lugar. Portanto, o aluguel de moradias em projetos populares é muito procurado. Em 2009-2010, houve uma queda geral nas taxas de aluguel associadas às consequências da crise. Mas já no segundo semestre do ano passado, a tendência mudou e as taxas de aluguel começaram a crescer. Por exemplo, um apartamento de dois quartos na área popular de The Greens, que em dezembro de 2010 foi alugado por 85 mil dirhams por ano (cerca de US $ 23 mil), em dezembro de 2011 alugamos 110 mil dirhams por ano (ou seja, por aproximadamente US $ 30 mil).
Qual é o lucro de alugar um imóvel em Dubai?
Se falamos de arrendamentos de longo prazo (por um ano ou mais), para aluguel de moradias na renda líquida de aluguel de Dubai (ou seja, renda de aluguel menos custos obrigatórios de manutenção da propriedade) hoje hoje é em média de 5 a 10% ao ano, investiu na aquisição de imóveis. A propagação da lucratividade se deve a diferenças no tipo e categoria de moradia, sua localização e custo dos serviços. Ao mesmo tempo, os imóveis exclusivos mais caros, por via de regra, proporcionam um retorno ligeiramente menor na forma de receita de aluguel do que a habitação em massa em projetos a preços acessíveis. No caso de arrendamentos de curto prazo, o retorno atual do investimento pode ser de 10 a 20% ao ano. E não se esqueça de adicionar a isso também um aumento no valor do próprio imóvel.
Há algum recurso ao alugar uma casa para aluguel de longo e curto prazo?
Ao alugar um arrendamento de longo prazo, o contrato geralmente é concluído por um ano com a possibilidade de renovação subseqüente. O aluguel do ano inteiro é pago antecipadamente após a assinatura do contrato. Nesse caso, o inquilino abre em seu próprio nome e paga independentemente todas as contas atuais de água, eletricidade, serviços de comunicação etc. Portanto, o arrendamento de longo prazo minimiza os riscos financeiros e os custos da administração imobiliária.
Para arrendamentos de curto prazo, as taxas de aluguel são muito mais altas, no entanto, todas as despesas atuais devem ser pagas pelo proprietário de forma independente. Além disso, para alugar uma casa de aluguel curta, é necessário que ele atenda a certos requisitos: o apartamento ou a vila deve estar mobilado e equipado com tudo o que é necessário para viver, incluindo pratos, roupas de cama, etc. Naturalmente, antes da chegada de um novo inquilino e no final do período de locação, limpeza, lavagem de roupas etc. Como os turistas costumam alugar casas para aluguel curto, é preciso também estar preparado para o fato de que as casas deverão ser transferidas para os inquilinos e retiradas delas a qualquer hora do dia ou da noite.
Acontece que apenas os proprietários que residem permanentemente em Dubai poderão alugar um arrendamento de curto prazo?
Nem um pouco. Os proprietários podem contratar especialistas para resolver todo o espectro de questões emergentes. Por exemplo, na IMEX Real Estate, oferecemos aos nossos clientes uma gama completa de serviços de gerenciamento de propriedades em Dubai. Desenvolvemos pacotes de serviços especiais tanto para a opção de alugar um contrato de longo prazo quanto para o aluguel de curto prazo. Nós cuidamos de todos os problemas que surgem, de equipar a habitação com tudo o necessário e encontrar inquilinos, e terminar com a preparação de relatórios e o pagamento da renda. Tudo o que é necessário do proprietário é entrar em contato conosco e concluir um contrato apropriado com a nossa empresa.
Além disso, podemos oferecer aos nossos clientes que ainda não possuem imóveis em Dubai, opções de investimento que levem em consideração seu uso subsequente. Ao adquirir uma casa ou apartamento através da IMEX Real Estate, o comprador pode concluir imediatamente conosco um contrato para gerenciamento subsequente com parâmetros de rentabilidade predefinidos. Por exemplo, se uma casa for comprada com o objetivo de passar em Dubai apenas alguns meses por ano, alugando o período restante, você poderá obter uma renda adicional muito boa.
E quantos de nossos compatriotas estão comprando moradias em Dubai?
Muito. A população de língua russa é um dos primeiros lugares entre o número total de compradores de imóveis em Dubai. A maioria deles é proprietária de pequenas e médias empresas. Eles formam o ambiente mais ativo, estão prontos para estudar cuidadosamente o mercado, considerar ofertas, tomar decisões informadas e ponderadas. Nos últimos anos, também vimos um aumento no número de compradores do setor sem fins lucrativos: funcionários e funcionários de grandes empresas estatais.
As mais populares entre nossos compatriotas, por razões óbvias, são as prestigiadas áreas costeiras de Dubai: The Palm Jumeirah, Marina de Dubai e um grande conjunto habitacional localizado diretamente à beira-mar - Jumeirah Beach Residence. Com habitações nessas áreas, como regra, não há problemas especiais ao comprar, vender e alugar, inclusive com o esquema de uso sazonal de casas pelos próprios proprietários e alugando pelo resto do tempo. O setor imobiliário nessas áreas é o mais líquido para os investidores e mais confortável para a residência pessoal.
Na sua opinião, quais são as perspectivas para o mercado imobiliário em Dubai?
A maioria dos participantes do mercado concorda que nos próximos anos em Dubai veremos um crescimento suave do mercado. E há razões para isso. Desde que a crise começou em 2008 em Dubai, nenhum novo projeto residencial foi lançado. A moratória do registro de novos projetos introduzidos pela Autoridade Reguladora do Mercado Imobiliário de Dubai (RERA) ainda não foi levantada. Ao mesmo tempo, de acordo com o Centro Estatístico de Dubai, a população do emirado nos últimos três anos cresceu mais de 300 mil habitantes, e a taxa de crescimento está apenas aumentando. Isso é facilitado pela estabilidade política, o mais alto nível de segurança, um clima favorável para investimentos, a ausência de impostos e restrições à movimentação de capital, bem como o custo de fazer negócios significativamente reduzido como resultado da crise (aluguel de escritório, custos com pessoal etc.). Tudo isso atrai negócios, que, por sua vez, exigem recursos humanos.
Agora, o mercado está em processo de absorção de superávits imobiliários, cuja construção foi iniciada antes mesmo da crise. Como o setor imobiliário é um ativo que leva uma quantidade significativa de tempo para ser construído (o ciclo de construção leva, em média, de 2 a 3 anos), uma escassez surgirá inevitavelmente no mercado em um futuro próximo.
É por isso que podemos falar com confiança sobre um cenário otimista para o desenvolvimento da situação no mercado imobiliário em Dubai. Isso também é confirmado por dados recentemente divulgados pelo Departamento de Terrenos de Dubai sobre o volume de transações imobiliárias no ano passado. Segundo esses dados, o volume total de transações imobiliárias registradas em Dubai em 2011 aumentou 20% em relação a 2010 e atingiu 39 bilhões de dólares.
Ou seja, tudo ficará bem?
Estou absolutamente certo disso. Obrigado pela conversa. Desejamos-lhe sucesso.
Você pode obter informações adicionais sobre a aquisição e administração de imóveis no Dubai com os especialistas da IMEX Real Estate pelo telefone. em Moscou, +7 495 5100008, número gratuito nos Emirados Árabes Unidos 800-IMEX (800-4639) ou enviando uma solicitação pelo e-mail [email protected].
